De fysieke winkel wankelt NIET.

toekomst fysieke winkel

Is het jou ook al opgevallen hoe vaak mensen beweren dat webwinkels en online marktplaatsen de doodsteek betekenen voor de fysieke winkel? Het zijn zware bewoordingen die -door ze steeds te herhalen- waarheid lijken te zijn. Nochtans is dat niet wat bij Mex United voelen. Met een e-commerce expert als Cis Scherpereel als vennoot en en een sterk team online marketeers in mijn buurt ben ik nochtans een bevoorrecht en goed geïnformeerde getuige van de kracht van online marketing. Betekent dit dat de fysieke winkels aan het wankelen zijn en zich in een palliatieve modus bevinden, zoals heel wat marketeers beweren?

toekomst fysieke winkel

Wonen. Werken. Winkelen. Een mix.

Om antwoord te vinden om die vraag schreef ik me in op een 5 daagse opleiding over Winkelvastgoed van PUC. Gisteren vond een eerste sessie plaats in het bijna afgewerkte en prachtige ‘Gare Maritime‘ in Brussel. Ik verwachtte me aan een winkelvastgoed-sector in begrafenisstemming. Kommer en kwel. Met e-commerce als grote schuldige. Tarara. Niets van dit alles. Winkelvastgoed is in beweging. In verandering. Maar stervende? No way. Ik deel graag enkele inzichten die we te weinig in de aandacht brengen.

DE fysieke winkel bestaat niet. Wil je op een gefundeerde manier over de toekomst van fysieke winkels praten, dan moet je vooreerst een onderscheid maken tussen het aanbod van die winkels. Spreek je over de uitdagingen voor de voedingswinkel? De meubelwinkel? De modewinkel? De electrozaken? De DIY? Eén ding is duidelijk: de impact van online oriëntatie en sales is bij elke sector anders. Dat kan en mag je niet negeren.

Een tweede belangrijke nuance: fysieke winkels bevinden zich op verschillende specifieke plaatsen: In de stadskern. In een shoppingcentrem. Als baanwinkel. In een retailpark. Een woonboulevard… Ook dit is bepalend voor het succes van een fysieke winkel.

fysieke winkels

Het was voor mij alvast verhelderend om raspaarden als Koenraad Van Nieuwenburg (Retail Estates) en Philip De Greve (Pertinea Property Partners) hun visie over de toekomst van winkelvastgoed te horen toelichten. Ik onthoud vooral dat er grote uitdagingen en kansen liggen op vlak van integratie van wonen, werken en winkelen op één locatie. Dat zou enerzijds als muziek in de oren moeten klinken voor stadskernen, die deze mix van nature in zich dragen. Helaas ontbreken momenteel enkele andere fundamentele zaken: vlotte bereikbaarheid, gemoderniseerde en makkelijk opdeelbare winkeloppervlaktes, betaalbare huurprijzen en… éénheid in commando: Er zijn teveel actoren/ego’s (handelaars, lokale overheid) waardoor de commerciële exploitatie en de communicatie/marketing zelden doeltreffend verloopt.

De winkelvastgoed-sector kijkt de toekomst dus positief tegemoet. Al bleef ik wat op mijn honger zitten wat duurzaamheid en innovatie betreft. Die woorden vielen wel regelmatig, maar ik had niet het gevoel dat ze bovenaan hun agenda stonden. Stiekem had ik gehoopt dat de baanwinkels in de toekomst ondergronds zouden komen te zitten. Onzichtbaar onder een oase van groen… En ik kan me ook niet voorstellen dat de vastgoedbonzen al niet aan het nadenken zijn over wat er zal gebeuren met de vele tankstations in ons land, wanneer de elektrische wagens de benzine- en dieselpompen overbodig zullen maken…

En de winkels zelf? Zijn zij ook zo strijdlustig? Toch wel. Zeker als we Bart Claes (JBC) mogen geloven. Hij is er vurig van overtuigd dat online en offline een én/én verhaal blijft. De grootste uitdaging is evenwel de ‘race to the bottom’ wat prijzen betreft. Dat er in Frankrijk een verbod is op het vernietigen van ‘retours’, is een eerste signaal dat er iets aan het bewegen is. Het sluit aan bij wat Cis vorige maand nog in Trends liet optekenen: er komt ooit een eind aan het ‘gratis retour’ beleid van webwinkels. Ook de tweedehandsmarkt zal aan belang toenemen. En voor JBC blijft duurzaamheid geen dode letter. Enerzijds in het aanbod, maar zeker ook in de winkels. In Leuven openden ze de Familiy 3.0 winkel die volledig vanuit die duurzaamheidsgedachte werd ingericht. Binnenkort komen er 2 dergelijke winkels naar Antwerpen.

Bart Claes is een chauvinist. Hij is fier dat JBC een Belgisch bedrijf is. Hij gelooft ook dat er steeds een markt zal zijn voor lokale spelers, ook al wordt de concurrentie internationaler. Hij hoopt dat de Belgische retail echter niet een toekomst van de voetbalwereld op gaat, waar steeds meer ‘Belgische’ ploegen in handen zijn van buitenlandse clubs…

En dat brengt ons naadloos tot de laatste klepper: Marc Van Tilburg, expansiemanager van Albert Heijn Real Estate. We kunnen kort zijn. De foodsector doet het goed. En Albert Heijn ook. Ik vrees dat Colruyt dringend uit zijn pijp zal moeten komen, willen ze hun ‘oneerlijk voordeel’ van de laagste prijs als sterkste troef blijven uitspelen. Maar daar kom ik in een later artikel zeker nog op terug.

albert heijn

Albert Heijn is in Vlaanderen aan een flinke opmars bezig.

Voorlopig is mijn conclusie dus duidelijk: de fysieke winkel wankelt niet. Afhankelijk van locatie en branche zijn er winnaars en verliezers. Phygital is de toekomst. En dat heeft iedereen inmiddels begrepen. Nu nog handelen… 🙂

Met dank aan Postuniversitair Centrum KU Leuven Campus Kulak Kortrijk voor de fijne organisatie!